Inmueble en EE. UU. vía LLC: la multa y la sucesión
La LLC resuelve la responsabilidad, pero crea una multa anual de USD 25.000 y no protege del impuesto sucesorio estadounidense, de hasta el 40%.
Comprar un departamento en Miami u Orlando a través de una LLC se volvió casi un reflejo. La recomendación circula en grupos, inmobiliarias y videos: “abrí una LLC, protege el patrimonio, es simple”. La parte de “simple” es cierta. La parte de “protege” depende de contra qué —y ahí está el problema.
La LLC resuelve bien la responsabilidad civil. Pero crea dos cuentas que la mayoría de los compradores recién descubre después: una obligación declarativa anual ante el IRS con multa de USD 25.000 por incumplimiento, y una exposición al impuesto sucesorio estadounidense que la LLC, al contrario de lo que se cree, no elimina —y que puede llevarse hasta el 40% del valor del inmueble a la muerte del titular.
Este artículo trata las dos cuentas con la norma citada, explica por qué la LLC común no protege la herencia y muestra qué cambia realmente el resultado —siempre con la salvedad de que cada estructura resuelve un impuesto y crea otro, y exige análisis de los dos lados de la frontera.
La primera cuenta: la obligación que nadie menciona en la venta
Una LLC de un solo miembro en manos de un extranjero es, para el impuesto a la renta estadounidense, una disregarded entity —el IRS “ignora” la empresa y mira directo al dueño—. Muchos concluyen que, sin renta y sin actividad, no hay nada que declarar. Error.
Desde el 1.º de enero de 2017, por un reglamento del Tesoro estadounidense, toda LLC de un solo miembro extranjero está obligada a presentar anualmente el Formulario 5472, junto con un Formulario 1120 “pro forma”, aun sin haber tenido renta ni movimiento en el año. El formulario no liquida impuesto —es informativo, destinado a dar al IRS visibilidad sobre las transacciones entre la empresa y el dueño extranjero.
El costo de ignorarlo es desproporcionado frente al esfuerzo de cumplirlo. La multa por no presentar, presentar tarde o de forma incompleta es de USD 25.000 por formulario, por año, sin tope —y crece USD 25.000 por cada 30 días tras la intimación del IRS no atendida.
Es una obligación real y seria. Pero es una cuenta de cumplimiento —administrable, previsible, de costo conocido—. La segunda cuenta es de otra naturaleza.
La segunda cuenta: el impuesto sucesorio estadounidense (estate tax)
Acá está el riesgo que rara vez aparece en la conversación de venta, y que para muchas familias es mucho mayor que la multa.
Estados Unidos cobra un impuesto sobre la herencia —el estate tax— de los bienes allí situados. Para un ciudadano o residente estadounidense, ese impuesto solo alcanza patrimonios altísimos. Para un no residente no domiciliado —la situación del latinoamericano que vive en su país y tiene un inmueble en Miami—, la exención es de apenas USD 60.000. Por encima de eso, la alícuota llega al 40% sobre el valor del bien.
Un inmueble está, por definición, situado en EE. UU. Alguien que muere con un departamento de USD 800.000 en Florida deja a sus herederos una exposición de estate tax sobre prácticamente todo el valor —y la sucesión estadounidense no libera el bien a los herederos hasta que el impuesto se pague, con la presentación del Formulario 706-NA.
Y hay un agravante: muchos países de la región no tienen tratado sucesorio con Estados Unidos. No existe convenio que amplíe esa exención de USD 60.000, ni crédito recíproco: el mismo inmueble puede ser alcanzado por el estate tax estadounidense y por el impuesto sucesorio de tu país de residencia, sin que uno compense al otro.
Por qué la LLC no resuelve la segunda cuenta
Este es el punto que la recomendación de mostrador casi nunca aclara.
La LLC de un solo miembro es disregarded también a efectos de situs. El IRS y los tribunales estadounidenses, en general, tratan la participación en una LLC que posee un inmueble en EE. UU. como ella misma un bien situado en EE. UU. Es decir: la capa de la LLC no retira el inmueble del patrimonio estadounidense del titular a efectos del estate tax. Cumplís el 5472 todos los años, mantenés la LLC en orden —y, a la muerte, el inmueble sigue sujeto al impuesto sucesorio como si estuviera a nombre propio.
Lo que efectivamente aparta el estate tax es cambiar el situs de lo que el titular posee. Cuando el inmueble lo posee una sociedad extranjera (no estadounidense), lo que el titular tiene son acciones de una empresa extranjera —y las acciones de una empresa extranjera no son un bien situado en EE. UU. A la muerte, el inmueble queda fuera del patrimonio estadounidense.
Pero —y esta es la esencia de una planificación honesta— la sociedad extranjera resuelve el impuesto sucesorio y crea otros.
El intercambio que toda estructura impone
No existe estructura gratuita. Cada una resuelve un impuesto y activa otro.
| Estructura | Estate tax a la muerte | Renta / venta | Carga administrativa |
|---|---|---|---|
| Inmueble a nombre propio | Pleno (exención USD 60.000, hasta 40%) | Alquiler y ganancia en la persona física; FIRPTA en la venta | Menor |
| LLC de un solo miembro | Pleno — la LLC no bloquea | Igual al nombre propio; 5472 obligatorio | Baja, con la obligación declarativa |
| Sociedad extranjera con el inmueble | Bloqueado (acciones = bien extranjero) | Impuesto corporativo, posible branch profits del 30%, sin alícuota reducida de ganancia de largo plazo | Mayor y más cara |
La sociedad extranjera que salva la herencia suele elevar la carga de renta y el costo; la LLC barata y simple no protege la herencia. El punto óptimo depende del valor del inmueble, el horizonte (vivir, alquilar, revender), el uso personal y de quién heredará.
Nota de responsabilidad: la elección de la estructura para poseer un inmueble en EE. UU. involucra reglas estadounidenses (estate tax, FIRPTA, impuesto corporativo, branch profits) y las de tu país (impuesto sucesorio, transparencia fiscal, cambio) que interactúan, y cuyos límites y alícuotas se revisan. Ninguna estructura debería replicarse de un video ni de un vecino: la correcta para un inmueble de uso personal es la equivocada para un portafolio de alquiler. Confirmamos las reglas vigentes en las fuentes oficiales estadounidenses y las de tu jurisdicción, y analizamos el caso concreto, de los dos lados, antes de cualquier recomendación.
Mientras el inmueble existe: alquiler y venta
Dos cuentas corrientes completan el cuadro, y valen tanto a nombre propio como por LLC disregarded.
Alquiler. Por defecto, la renta de alquiler de un no residente sufre retención del 30% sobre el valor bruto (régimen FDAP), sin deducción de gastos. Existe una elección —hecha en la declaración estadounidense, con entrega del formulario W-8ECI al pagador— que permite tributar sobre el neto, con deducción de gastos y depreciación, a alícuotas progresivas. Para inmuebles con costos relevantes, la diferencia es grande.
Venta (FIRPTA). Cuando un no residente vende un inmueble en EE. UU., el comprador está obligado a retener el 15% sobre el precio bruto de venta (no sobre la ganancia), como anticipo. La ganancia efectiva tributa a alícuotas de ganancia de capital (hasta 20% en el largo plazo). Como el 15% recae sobre el precio entero, suele retenerse más de lo debido; un certificado de retención del IRS, pedido con anticipación, o la declaración posterior permiten ajustar o recuperar el excedente.
Preguntas frecuentes
Mi LLC no tuvo renta. ¿Igual debo declarar?
Sí. La LLC de un solo miembro de un extranjero debe presentar el Formulario 5472 anualmente, aun sin renta, bajo multa de USD 25.000 por formulario.
¿La LLC protege a mis herederos del impuesto estadounidense sobre la herencia?
No. La participación en una LLC que posee un inmueble en EE. UU. se trata como bien situado en EE. UU. La LLC no aparta el estate tax.
¿Cuánto es la exención del impuesto sucesorio para no residentes?
Apenas USD 60.000 sobre los bienes situados en EE. UU., con alícuota de hasta 40%. Muchos países no tienen tratado con EE. UU. que la amplíe.
¿Mi inmueble en EE. UU. puede tributar también en mi país?
Puede. Sin crédito recíproco, el mismo inmueble puede sufrir el estate tax estadounidense y el impuesto sucesorio de tu país de residencia.
Cómo verificar por tu cuenta
- Formulario 5472 y la disregarded entity — instrucciones oficiales en el IRS.
- Impuesto sucesorio de no residentes y el Formulario 706-NA — página del IRS sobre estate tax de “nonresident not a citizen”.
- Impuesto sucesorio en tu jurisdicción — la autoridad tributaria de tu país de residencia.
Si algún valor o regla difiere de la fuente oficial al momento de leer, la fuente oficial prevalece.
El punto de partida
La LLC no está mal —simplemente no hace lo que muchos creen que hace. Protege contra juicios y simplifica la propiedad. Contra la multa del IRS, exige una rutina declarativa. Contra el impuesto sucesorio estadounidense, no hace nada.
La pregunta correcta antes de comprar no es “¿abro una LLC?”. Es “¿cómo poseo este inmueble para que la herencia, el alquiler, la venta y el impuesto de mi país cierren juntos?”.
De eso trata nuestro trabajo de protección patrimonial y de sucesión y herencia: diseñar la estructura correcta antes de la compra, considerando los dos lados de la frontera.
Una conversación alcanza para saber si tu estructura protege lo que creés que protege.
Contenido informativo. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal, contable ni de inversión, ni opinión sobre derecho estadounidense. Las normas citadas fueron verificadas en las fuentes oficiales indicadas en julio de 2026 y pueden cambiar. Las estructuras internacionales exigen análisis individual, con asesoría en Estados Unidos y en tu país.