Imóvel nos EUA via LLC: a multa e o imposto sucessório

Q: Então qual estrutura devo usar?

Depende. A sociedade estrangeira bloqueia o estate tax, mas eleva o imposto de renda e o custo. A LLC é simples e barata, mas não protege a herança. O ponto ótimo varia com o valor, o uso e os herdeiros — é análise de caso, dos dois lados da fronteira.

Comprar um apartamento em Miami ou Orlando por meio de uma LLC virou quase um reflexo entre brasileiros. A recomendação circula em grupos, em corretoras e em vídeos: “abra uma LLC, protege o patrimônio, é simples”. A parte de “simples” é verdade. A parte de “protege” depende de contra o quê — e é aqui que mora o problema.

A LLC resolve bem a responsabilidade civil. Ela cria, porém, duas contas que a maioria dos compradores só descobre depois: uma obrigação declaratória anual ao IRS com multa de US$ 25 mil por descumprimento, e uma exposição ao imposto sucessório americano que a LLC, ao contrário do que se imagina, não afasta — e que pode levar até 40% do valor do imóvel na morte do titular.

Este artigo trata das duas contas com a norma citada, explica por que a LLC comum não protege a herança e mostra o que realmente muda o resultado — sempre com a ressalva de que cada estrutura resolve um imposto e cria outro, exigindo análise dos dois lados da fronteira.

A primeira conta: a obrigação que ninguém menciona na venda

Uma LLC de sócio único detida por estrangeiro é, para o imposto de renda americano, uma disregarded entity — o IRS “ignora” a empresa e olha direto para o dono. Muitos concluem daí que, sem renda e sem atividade, não há nada a declarar. Errado.

Desde 1º de janeiro de 2017, por força de regulamento do Tesouro americano, toda LLC de sócio único detida por estrangeiro é obrigada a apresentar anualmente o Form 5472, acompanhado de um Form 1120 “pro forma”, mesmo sem ter tido renda ou movimento no ano. O formulário não calcula imposto — é informativo, destinado a dar ao IRS visibilidade sobre as transações entre a empresa e o dono estrangeiro (incluindo aportes, distribuições, empréstimos e até uso do imóvel).

O custo de ignorá-lo é desproporcional ao esforço de cumpri-lo. A multa por não apresentar, apresentar fora do prazo ou de forma incompleta é de US$ 25 mil por formulário, por ano, sem teto — e cresce US$ 25 mil a cada 30 dias após a intimação do IRS não atendida. Quem tem duas partes relacionadas apresenta dois formulários, e a multa dobra.

Alguns pontos práticos que evitam a autuação:

A LLC precisa de EIN (número fiscal) antes de declarar — obtido por SS-4, inclusive por quem não tem SSN ou ITIN.
A entrega não pode ser eletrônica: é por correio ou fax, no endereço das instruções do formulário.
Tratado não dispensa a obrigação. Ela existe pela estrutura, não pela renda.

É uma obrigação real e séria. Mas é uma conta de conformidade — administrável, previsível, com custo conhecido. A segunda conta é de outra natureza.

A segunda conta: o imposto sucessório americano (o estate tax)

Aqui está o risco que raramente aparece na conversa de venda, e que é, para muitas famílias, muito maior do que a multa.

Os Estados Unidos cobram um imposto sobre a herança — o estate tax — dos bens ali situados. Para um cidadão ou residente americano, esse imposto só alcança patrimônios acima de uma isenção altíssima: US$ 15 milhões a partir de 2026, corrigida pela inflação. Para um não residente não domiciliado — a situação do brasileiro que mora no Brasil e tem um imóvel em Miami —, a isenção é de apenas US$ 60 mil. Acima disso, a alíquota chega a 40% sobre o valor do bem.

Um imóvel é ativo situado nos EUA por definição. Um brasileiro que morre com um apartamento de US$ 800 mil na Flórida deixa aos herdeiros uma exposição de estate tax sobre praticamente todo o valor — e o inventário americano não libera o bem aos herdeiros até que o imposto seja pago, com a apresentação do Form 706-NA.

E há um agravante específico do nosso público: Brasil e Estados Unidos não têm acordo sobre imposto sucessório. Não existe tratado que amplie a isenção de US$ 60 mil para brasileiros, e não há crédito recíproco — o Brasil não credita o estate tax pago nos EUA, e os EUA não creditam o ITCMD brasileiro. O mesmo imóvel pode, portanto, ser alcançado duas vezes: pelo estate tax americano e pelo ITCMD do estado brasileiro de domicílio da família — sobreposição que a recente regulamentação do ITCMD sobre bens no exterior tornou ainda mais concreta.

Por que a LLC não resolve a segunda conta

Este é o ponto de virada, e o que a recomendação de balcão quase nunca esclarece.

A LLC de sócio único é disregarded também para efeito de situs. O IRS e os tribunais americanos, de modo geral, tratam a participação em LLC que detém imóvel nos EUA como ela própria um bem situado nos EUA. Ou seja: a camada da LLC não retira o imóvel do patrimônio americano do titular para fins de estate tax. Você cumpre o Form 5472 todo ano, mantém a LLC em ordem — e, na morte, o imóvel continua sujeito ao imposto sucessório como se estivesse em nome próprio.

A LLC protege contra processos e organiza a propriedade. Contra o estate tax, não faz nada.

O que efetivamente afasta o estate tax é mudar o situs do que o titular detém. Quando o imóvel é detido por uma sociedade estrangeira (não americana), o que o titular possui são ações de empresa estrangeira — e ações de empresa estrangeira não são bem situado nos EUA. Na morte, o imóvel fica fora do patrimônio americano do titular. É a lógica da estrutura “bloqueadora”.

Mas — e este “mas” é a essência de um planejamento honesto — a sociedade estrangeira resolve o imposto sucessório e cria outros.

A troca que todo desenho impõe

Não existe estrutura gratuita. Cada uma resolve um imposto e ativa outro. É por isso que a decisão é de análise, não de fórmula de vídeo.

Estrutura	Estate tax na morte	Imposto de renda / venda	Carga administrativa
Imóvel em nome próprio	Cheio (isenção US$ 60 mil, até 40%)	Aluguel e ganho na pessoa física; FIRPTA na venda	Menor
LLC de sócio único (disregarded)	Cheio — a LLC não bloqueia	Igual ao nome próprio; Form 5472 obrigatório	Baixa, com a obrigação declaratória
Sociedade estrangeira detendo o imóvel	Bloqueado (ações são bem estrangeiro)	Imposto corporativo, possível branch profits de 30%, sem alíquota reduzida de ganho de longo prazo	Maior e mais cara
Trust	Depende do desenho	Depende do desenho	Alta, exige estruturação

Traduzindo a tabela: a sociedade estrangeira que salva a herança costuma elevar a carga de imposto de renda e o custo de manutenção; a LLC que é barata e simples não protege a herança. O ponto ótimo depende do valor do imóvel, do horizonte (morar, alugar, revender), do uso pessoal, de quem herdará e do impacto no Brasil. Um imóvel de uso pessoal de US$ 500 mil e um portfólio de aluguel de US$ 5 milhões pedem respostas diferentes.

Nota de responsabilidade: a escolha da estrutura para deter imóvel nos EUA envolve regras americanas (estate tax, FIRPTA, imposto corporativo, branch profits) e brasileiras (ITCMD, tributação de controladas, câmbio) que interagem, e cujos limites e alíquotas são revistos periodicamente. Nenhuma estrutura deve ser replicada de um vídeo ou de um vizinho: o desenho certo para um imóvel de uso pessoal é o errado para um portfólio de aluguel. Confirmamos as regras vigentes junto às fontes oficiais americanas e brasileiras e analisamos o caso concreto, dos dois lados, antes de qualquer recomendação.

Enquanto o imóvel existe: aluguel e venda

Duas contas correntes completam o quadro, e valem para quem detém em nome próprio ou por LLC disregarded.

Aluguel. Por padrão, a renda de aluguel de não residente sofre retenção de 30% sobre o valor bruto (regime FDAP), sem dedução de despesas. Existe uma eleição — feita na declaração americana, com entrega do formulário W-8ECI ao pagador — que permite ser tributado sobre o líquido, com dedução de despesas e depreciação, a alíquotas progressivas. Para imóveis com custos relevantes, a diferença é grande. A eleição, uma vez feita, alcança todos os imóveis e permanece até ser revogada.

Venda (FIRPTA). Quando um não residente vende imóvel nos EUA, o comprador é obrigado a reter 15% sobre o preço bruto de venda (não sobre o ganho), como antecipação — é a regra FIRPTA. O ganho efetivo é tributado a alíquotas de ganho de capital (até 20% no longo prazo). Como os 15% incidem sobre o preço cheio, é comum reter mais do que o imposto devido; um certificado de retenção do IRS, pedido com antecedência, ou a declaração posterior permitem ajustar ou recuperar o excesso. Impostos e retenções estaduais podem se somar.

O que isso muda para uma família com patrimônio internacional

Três conclusões.

O risco maior costuma ser o menos discutido. A multa de US$ 25 mil do Form 5472 é real, mas administrável. O estate tax de até 40%, com isenção de US$ 60 mil e sem tratado com o Brasil, é o que pode custar centenas de milhares de dólares — e é justamente o que a LLC comum não cobre.

Estrutura precisa ser coerente com o resto. Um imóvel nos EUA conversa com o ITCMD sobre bens no exterior (risco de dupla tributação), com a DCBE ao Banco Central (o imóvel entra na conta do US$ 1 milhão) e com a estrutura patrimonial da família — a mesma lógica de holding e proteção patrimonial que aplicamos ao Uruguai. Decidir a peça “imóvel nos EUA” isolada é o erro clássico.

A hora de planejar é antes da compra. Reestruturar depois — transferir um imóvel já detido em nome próprio para uma sociedade estrangeira — pode disparar imposto de renda, FIRPTA e custos que uma decisão anterior à aquisição teria evitado. Como em todo o resto, a ordem importa.

Perguntas frequentes

Minha LLC não teve renda. Preciso declarar algo?

Sim. A LLC de sócio único de estrangeiro deve apresentar o Form 5472 anualmente, mesmo sem renda, sob pena de multa de US$ 25 mil por formulário.

A LLC protege meus herdeiros do imposto americano sobre herança?

Não. A participação em LLC que detém imóvel nos EUA é tratada como bem situado nos EUA. A LLC não afasta o estate tax — o imóvel continua exposto na morte.

Quanto é a isenção do imposto sucessório para brasileiros?

Apenas US$ 60 mil sobre os bens situados nos EUA, com alíquota de até 40% acima disso. Não há tratado Brasil-EUA que amplie essa isenção.

Meu imóvel nos EUA pode ser tributado no Brasil também?

Pode. Não há crédito recíproco: o mesmo imóvel pode sofrer o estate tax americano e o ITCMD do estado brasileiro de domicílio, sem que um compense o outro.

Então qual estrutura devo usar?

Depende. A sociedade estrangeira bloqueia o estate tax, mas eleva o imposto de renda e o custo. A LLC é simples e barata, mas não protege a herança. O ponto ótimo varia com o valor, o uso e os herdeiros — é análise de caso, dos dois lados da fronteira.

Como verificar por conta própria

Form 5472 e a obrigação da disregarded entity — instruções oficiais no IRS, formulário “Information Return of a 25% Foreign-Owned U.S. Corporation”.
Imposto sucessório de não residentes e o Form 706-NA — página do IRS sobre estate tax de “nonresident not a citizen of the United States” (isenção de US$ 60 mil, situs).
FIRPTA (retenção de 15% na venda) — Seção 1445 do Código dos EUA; eleição de renda líquida de aluguel — Seção 871(d).

Se algum valor ou regra deste artigo divergir da fonte oficial no momento em que você o lê, a fonte oficial prevalece.

O ponto de partida

A LLC não é errada — ela apenas não faz o que muita gente acredita que faz. Ela protege contra processos e simplifica a propriedade. Contra a multa do IRS, exige uma rotina declaratória. Contra o imposto sucessório americano, não faz nada — e é essa a conta que pode surpreender uma família inteira.

A pergunta certa antes de comprar não é “abro uma LLC?”. É “como detenho este imóvel para que a herança, o aluguel, a venda e o imposto brasileiro fechem juntos?”. A resposta depende do valor, do uso e de quem vai herdar.

É disso que trata o nosso trabalho de proteção patrimonial e de sucessão e herança: desenhar a estrutura certa antes da compra, considerando os dois lados da fronteira.

Uma conversa é suficiente para saber se a sua estrutura protege o que você acha que ela protege.

Conteúdo informativo. Não constitui aconselhamento jurídico, fiscal, contábil ou de investimento, nem opinião sobre direito americano. As normas citadas foram verificadas nas fontes oficiais indicadas em julho de 2026 e podem ser alteradas. Estruturas internacionais exigem análise individual, com assessoria nos Estados Unidos e no Brasil.