Comprar imóvel no Uruguai: em nome próprio ou por empresa?
A resposta mudou. O que antes se resolvia com uma sociedade offshore hoje custa o dobro em imposto anual — e a estrutura certa depende de três perguntas.
É a primeira pergunta que aparece quando uma família brasileira decide comprar em Punta del Este ou Montevidéu: comprar em nome próprio ou montar uma empresa?
A resposta que circula no mercado costuma ser automática — “sempre por empresa, protege mais” — e está errada com frequência suficiente para custar caro.
Não existe estrutura boa em abstrato. Existe estrutura adequada a um objetivo. E o objetivo, aqui, quase nunca é um só: proteger, transmitir, alugar e eventualmente vender são finalidades diferentes, e a forma que serve bem a uma pode servir mal a outra.
As três perguntas que definem a resposta
Antes de qualquer decisão societária, respondemos nesta ordem:
Este imóvel vai gerar renda? Um apartamento de uso familiar e um imóvel de aluguel de temporada têm tratamentos tributários distintos e, portanto, estruturas ótimas distintas.
Quem vai herdar, e em que país essa pessoa mora? A sucessão de bem situado no Uruguai segue a lei uruguaia. A forma de titularidade determina se o que se transmite é o imóvel ou uma participação societária — e as consequências, em custo e em tempo, não são as mesmas.
Você é ou pretende ser residente fiscal do Uruguai? A mesma estrutura produz resultados diferentes conforme a sua residência fiscal — e conforme a do Brasil, que continua alcançando quem não formalizou a saída.
Pessoa física: mais simples do que a fama sugere
O estrangeiro compra imóvel urbano no Uruguai nas mesmas condições que um uruguaio. Não há autorização prévia, não há restrição de nacionalidade e não é preciso ter residência para ser proprietário.
Imposto ao Patrimônio. Aqui está a diferença que mais pesa e que quase ninguém calcula antes. A pessoa física residente tem um mínimo não imponível — na ordem de $ 6,6 milhões em 2026, dobrado para o núcleo familiar — e alíquota reduzida sobre o excedente. A pessoa física não residente enfrenta uma escala progressiva sensivelmente mais alta sobre os bens situados no país.
Ou seja: a mesma pessoa, com o mesmo apartamento, paga valores diferentes conforme sua residência fiscal. Isso torna a ordem das decisões — comprar antes ou depois de configurar residência — uma variável econômica, não burocrática.
Aluguel. O residente tributa a renda de arrendamento pelo IRPF, com uma alíquota geral sem direito a deduções ou uma alternativa ligeiramente maior que admite deduções limitadas. O não residente tributa pelo IRNR sobre a renda líquida.
Venda. O ganho de capital é tributado. E existe uma armadilha pouco conhecida: a pessoa física que vende mais de dois imóveis no mesmo ano civil passa a ser tratada como atividade empresarial, liquidando IRAE a partir da terceira venda. Quem compra três unidades na planta para revender precisa saber disso antes, não depois.
Sociedade uruguaia: quando a estrutura se paga
A sociedade local — hoje, tipicamente uma SAS — resolve bem três situações: operação imobiliária de verdade, com várias unidades; entrada de sócios; e planejamento sucessório que prefira transmitir participações a transmitir imóveis.
O custo é conhecido: IRAE de 25% sobre a renda líquida e Imposto ao Patrimônio anual sobre o valor do imóvel, sem os mínimos não imponíveis que a pessoa física residente aproveita. Some-se a contabilidade, as declarações e o registro de beneficiário final.
Para um imóvel único de uso familiar, essa conta raramente fecha. Para um portfólio que gera renda, frequentemente fecha.
Sociedade estrangeira: onde a conta virou
Este é o ponto em que boa parte do conteúdo disponível envelheceu mal.
A sociedade estrangeira sem estabelecimento permanente no Uruguai é contribuinte do Imposto ao Patrimônio sobre o imóvel, por via de retenção. Até aí, previsível.
O problema aparece quando a sociedade está constituída em jurisdição de baixa ou nula tributação — as chamadas entidades BONT, conforme lista publicada pela administração fiscal uruguaia. Nesse caso:
- o Imposto ao Patrimônio dobra;
- a renda de aluguel deixa de ser tributada à alíquota comum de não residente e passa a sofrer a alíquota geral acrescida de um adicional, chegando a um patamar próximo de 30%;
- na venda, perde-se a possibilidade de apurar o ganho por critério ficto, o que costuma elevar a base de cálculo.
Não é uma regra nova — vem da legislação de transparência fiscal internacional que entrou em vigor em 2017. Mas continua sendo vendida como solução para famílias que a herdaram de um planejamento antigo e nunca revisaram.
Nota de responsabilidade: alíquotas, mínimos não imponíveis e a lista de jurisdições BONT são revisados periodicamente e devem ser confirmados junto à Dirección General Impositiva no momento da operação. Este artigo descreve a lógica de decisão, não substitui o cálculo do seu caso concreto.
O lado brasileiro, que ninguém coloca na conta
Uma estrutura societária uruguaia detida por residente fiscal brasileiro não é neutra no Brasil.
A Lei 14.754/2023 alcança lucros de entidades controladas no exterior. E a Solução de Consulta COSIT nº 84, de maio de 2026, deixou explícito que o Brasil tributa dividendos pagos por sociedade uruguaia a sócio pessoa física residente no Brasil — inclusive quando existe estabelecimento permanente no Uruguai — e que a Convenção entre os dois países não afasta essa competência, apenas permite o crédito do imposto pago lá.
Traduzindo para a decisão: montar uma sociedade uruguaia para “sair do radar” brasileiro não funciona. O que funciona é decidir a estrutura considerando os dois sistemas ao mesmo tempo — e, quando o objetivo é mudar de residência fiscal, na ordem correta.
Como decidimos, na prática
Não temos uma resposta padrão porque os casos não são padrão. O que temos é um critério.
Imóvel de uso familiar, único, sem renda: pessoa física, na maioria dos casos. A sociedade adiciona custo anual e complexidade sem entregar proteção proporcional.
Imóvel ou conjunto de imóveis gerando renda: a análise societária se justifica, e a comparação precisa incluir o Imposto ao Patrimônio, não apenas o imposto sobre a renda.
Objetivo sucessório declarado: a estrutura muda de figura. Aqui a pergunta deixa de ser tributária e passa a ser de continuidade do patrimônio entre gerações — e a resposta frequentemente combina titularidade com instrumento sucessório, não uma coisa ou outra.
Estrutura herdada de planejamento antigo: revisão antes de qualquer movimento novo. Sociedades em jurisdições de baixa tributação detendo imóvel uruguaio estão, na maior parte dos casos, pagando mais imposto do que a alternativa direta — e expondo a família a uma discussão que não precisaria existir.
Se a holding é a pergunta de fundo, tratamos dos critérios objetivos em Holding no Uruguai: quando faz sentido.
O ponto de partida
Comprar um imóvel no Uruguai é simples. Comprá-lo na estrutura errada é caro — e o custo não aparece na escritura. Aparece no primeiro Imposto ao Patrimônio, na primeira declaração de aluguel, ou na sucessão, quinze anos depois, quando não há mais o que corrigir.
Antes de assinar a reserva, vale saber em nome de quem esse imóvel deveria estar. Uma conversa é suficiente para responder.
Conteúdo informativo. Não constitui aconselhamento jurídico, fiscal, contábil ou de investimento. As normas citadas foram verificadas em fontes oficiais uruguaias e brasileiras em julho de 2026 e podem ser alteradas. Cada estrutura é avaliada caso a caso.